Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки: как сделать процедуру выгодной. Подводные камни рефинансирования ипотеки

2017 год отметился резким падением ставок по потребительским кредитам, особенно ипотечным. И если для тех, кто только собирается покупать жилье с помощью заемных средств, это отличная новость, то для тех, кто уже какое-то время осуществляет выплаты в пользу банка - повод для отрицательных эмоций. Конечно, каково смотреть на ставку 10 % или даже 9,5, если твоя ипотека взята под 14 или 16 процентов? Очень обидно! Поэтому невероятно востребованной стала услуга рефинансирования. В статье мы рассмотрим, какие программы предлагают основные банки, какие подводные камни имеет рефинансирование, действительно ли это выгодно, а также познакомимся с отзывами тех, кто через это уже прошел.

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке: отзывы и условия

Перекредитоваться в самом известном населению финансовом учреждении предлагают на условиях от 9,5 % годовых (сумма от 1 млн, срок до 30 лет). Отзывы рефинансирование ипотеки в Сбербанке положительные получает за то, что документы на рассмотрение можно подать онлайн через личный кабинет на сайте «Домклик».

Процедура проходит в несколько этапов. Сначала нужно подать пакет документов для проверки платежеспособности. Если одобрили, нужно подготовить и загрузить бумаги по объекту недвижимости. Если и с этим все хорошо, назначается дата сделки. Для подписания договора нужно будет посетить офис.

Ответ по первичной заявке приходит в течение 2-4 дней, документы по объекту недвижимости рассматривают не более пяти рабочих дней. К достоинствам люди относят удобный личный кабинет, наличие на сайте менеджера, который отвечает на возникающие вопросы даже в выходные дни, а также возможность выбрать наиболее удобно расположенный офис для заключения сделки.

Еще один плюс, который выделяют люди в своих отзывах, - это возможность объединить кредиты, если их несколько (ипотека, автокредит, потребительские займы).

К минусам относят высокую требовательность Сбербанка к документам. Справки, копии - все должно быть выполнено в соответствии с их стандартами, иначе бумаги не будут приняты. Отрицательные отзывы связаны с частыми отказами, особенно по программе помощи заемщикам, с затягиванием сроков рассмотрения, ошибками менеджеров.

Рефинансирование ипотеки в «ВТБ»: отзывы и условия

«ВТБ 24» предлагает ставку от 9,7 %, срок до 30 лет, сумму до 30 млн. Чтобы подать документы на рассмотрение заявки, нужно посетить офис. Этот момент в отзывах про рефинансирование ипотеки в «ВТБ 24» относят к минусам. Единственное, что предлагается на сайте, - оставить заявку на подробную консультацию. Решение банк принимает в течение 4-5 дней.

К негативным моментам (в отзывах о рефинансировании ипотеки в "ВТБ 24") относят затягивание сроков рассмотрения документов, просьбы доносить недостающие бумаги, отказы, если для погашения основного долга использовался материнский капитал.

Ипотечный банк «Дельтакредит»

Условия рефинансирования в этом банке предлагаются следующие: сумма от 600 тысяч рублей, ставка 10,25-10,75. Есть возможность ее еще немного снизить, если уплатить единовременную комиссию. Максимальный срок кредитования - 25 лет. Документы рассматривают в течение трех дней.

Отзывы про рефинансирование ипотеки в «Дельтакредите» противоречивые. Есть положительные, людям нравится возможность подавать документы на рассмотрение заявки по почте, визиты в офис сведены к минимуму, оригиналы нужно предоставить только на самой сделке, хвалят за доброжелательное отношение и скорость работы.

К минусам относят то, что найти на их сайте информацию по программам и ставкам крайне сложно, затягивают с решениями. Не все довольны и обслуживанием.

«Райффайзенбанк»

Перекредитоваться в этом финансовом учреждении можно на следующих условиях: ставка от 9,99 %, срок до 30 лет, сумма до 26 млн.

Особенности: предоставляется бесплатная подробная консультация, документы можно подавать как в оригинальном виде в любое отделение банка, так и в виде сканированных копий на электронную почту закрепленному за вами менеджеру. Заявку рассматривают до пяти рабочих дней, документы по объекту недвижимости - до трех.

Отрицательные отзывы о рефинансировании ипотеки в «Райффайзенбанке» связаны с тем, что могут задержать снижение ставки после передачи закладной, бывают отказы. Хвалят банк за вежливых менеджеров, возможность подавать документы на рассмотрение в виде сканов по электронной почте, прозрачные условия, предоставление образцов договоров по страхованию и кредитованию для заблаговременного ознакомления.

«Тинькофф»

Это уникальное финансовое учреждение. Дело в том, что оформляя ипотеку или рефинансирование ипотеки в банке «Тинькофф» (отзывы это подтверждают), вы на самом деле кредитуетесь в одном из его партнеров. В списке следующие организации:

«Газпром»;
«ДельтаКредит»;
«ЮниКредит»;
«СМП»;
«УРАЛСИБ»;
«Металлинвестбанк»;
«Восточный»;
«Абсолют»;
«АК БАРС»;
«Банк Жилищного Финансирования».

Это дает заемщику неплохое преимущество. Ведь получается, что, подавая заявку один раз в «Тинькофф», вы, по сути, подаете сразу 10 заявок в разные банки. Вероятность одобрения в такой ситуации значительно выше, а вся работа по передаче документов ложится на плечи кредитного менеджера. Может быть получено и несколько одобрений, тогда будет возможность выбрать программу с наиболее выгодными условиями.

Кроме того, «Тинькофф» обещает, что его клиенты получат скидку в 1,5 % от ставки (а начинается она от 9,49 %). Следовательно, такое обращение будет выгоднее, чем напрямую в любой из перечисленных выше банков-партнеров. Посетить офис потребуется лишь раз, для подписания кредитного договора, все остальное делается через интернет.

Отзывов о рефинансировании ипотеки в «Тинькоффе» много положительных. Негатив связан с затягиванием рассмотрения заявки в ряде случаев. Хвалят же за то, что никуда не нужно ходить, все документы подаются через интернет, люди отмечают удобство сайта, четкую работу сотрудников, отсутствие комиссии за услуги.

АИЖК

Отзывы о рефинансировании ипотеки в АИЖК указывают на то, что там самая интересная ставка. На конец 2017 года предлагают 9 % при условии, что сумма займа будет 50 и менее процентов от стоимости объекта залога.

Но есть и требования. Не должно быть просроченной задолженности по предыдущему займу, перекредитоваться можно не ранее чем через полгода после оформления ипотеки.

«Газпромбанк»

Условия в этом банке следующие: ставка 9,5 %, сумма от 500 тысяч рублей, срок до 30 лет. Отзывы о рефинансировании ипотеки в «Газпромбанке» указывают на то, что эта организация выставляет условие стать их зарплатным клиентом. Отрицательные эмоции людей связаны и с тем, что нет возможности отправить бумаги в электронном виде для предварительного рассмотрения, обслуживание медленное, долго приходится ждать ответа по заявке (а ведь многие документы имеют ограниченный срок действия).

Особенности рефинансирования

Судя по отзывам, неприятным открытием для многих заемщиков стало то, что процесс подготовки к рефинансированию мало чем отличается от получения ипотечного кредита.

Так как обращаться за деньгами нужно в другую организацию, то всю процедуру проверки платежеспособности заемщика, а также передаваемого в залог объекта недвижимости нужно проходить заново: опять заказывать оценку, платить пошлину, собирать справки, заключать договора страхования.

В некоторых случаях хлопот может быть даже больше. Например, если ипотеку вы брали в банке, в котором являетесь зарплатным клиентом, то копию трудовой книжки, справку о доходах, трудовой договор предоставлять было не нужно, что существенно облегчало задачу. А в новом банке вы обычный клиент, поэтому им нужен полный пакет документов.

Добавится еще необходимость посетить Росреестр дважды: чтобы снять залог с недвижимости, а затем с целью его переоформления в пользу нового кредитора.

Завершать отношения с предыдущим банком тоже задача заемщика. Что это значит? Новый банк просто выдает вам запрошенную сумму. Сверить взаиморасчеты, погасить остатки задолженности, получить справку о том, что старый долг полностью закрыт, и передать ее в новый банк - это прямая обязанность заемщика.

Нужно будет еще разобраться со страховкой. Скорее всего, та компания, в которой до этого были застрахованы все риски по сделке, новый банк не устроит. Он будет настаивать на своей. Можно не пойти на эти требования, но тогда ставка будет как минимум на 1 % выше.

Выгодно ли рефинансирование?

Когда видишь ставку, которая значительно ниже указанной в договоре сейчас, то вопрос, вынесенный в подзаголовок, кажется неуместным. Но так ли это?

Практически все банки предлагают аннуитетные платежи по ипотеке, а не дифференцированные. Хитрость их заключается в том, что в первые годы заемщик платит в основном проценты по долгу, а само тело кредита уменьшается незначительно, ситуация меняется на противоположную ближе к окончанию срока договора. Поэтому, решая для себя, выгодно рефинансирование или нет, нужно ориентироваться не на размер ежемесячного платежа, а на общую сумму выплаты в пользу банка.

Рассмотрим конкретный пример.

Допустим, заемщик взял в банке 1,5 млн рублей под 14 % годовых на 10 лет. Общая сумма выплаты составит 2 794 796. Размер платежа в месяц - 23 290. Платит уже 8 лет, то есть 96 месяцев. Выплатил 23 290*96= 2 235 840. В теле долга осталось еще 467 500.

И тут, бац, видит привлекательное предложение - рефинансирование под 10 %. Это же целых четыре процента разницы! Округляет остаток до 500 000 и оформляет договор в новом банке на оставшиеся два года. Сумма ежемесячного платежа при этом сократилась незначительно - стала 23 072. Общая сумма выплат банку за эти два года составит 553 739.

Теперь суммируем 2 235 840 и 553 739, получаем 2 789 579. Разница с первоначальным вариантом, без рефинансирования, составляет всего 5 217 рублей в пользу заемщика. Но если учесть, что при перекредитовании нужно снова оплатить услуги оценщиков, госпошлину, услуги нотариуса (если потребуется), перезаключить договора страхования, есть и еще ряд нюансов, то получается, что сделка при кажущейся привлекательности оказалась убыточной.

А если разница между ставками не 4 %, а лишь 1,5? Тогда получается совсем неприятная картина. Ежемесячный платеж вырастет до 23 654 рублей, общая выплата за 2 года - 567 688. Убыток от сделки составит 8 732 рубля, а ведь еще накладные расходы!

Давайте теперь рассмотрим другой пример. Стартовые условия те же, но прошло только 2 года. Выплачено 558 960 рублей. В теле долга осталось 1 419 229. Заемщик рефинансируется на 8 лет под 10 %, берет 1,4 млн. Общая выплата 2 039 407, а ежемесячный платеж при этом сокращается до 20 875 рублей. Суммируем 558 960 и 2 039 407, получаем 2 598 367. Экономия составляет 196 429 рублей. Если изменить условия кредитования так, чтобы сумма ежемесячного платежа осталась почти на прежнем уровне (заключить договор не на 8, а на 7 лет), то получится сократить общие выплаты банку за весь период кредитования на 313 784 (почти цена автомобиля). Это уже интересно.

Какой можно сделать вывод? Рефинансирование выгодно тогда, когда вы платите ипотеку совсем недолго, а разница по процентам 3-4 пункта. Не позволяйте себя зачаровать низкой ставкой, считайте общую сумму выплаты за весь период кредитования (в этом поможет ипотечный калькулятор), учитывайте накладные расходы, иначе можно сработать в убыток.

Реальные процентные ставки

Следующий момент, с которым связана немалая доля негатива в отзывах людей о рефинансировании ипотеки, относится к реальным процентным ставкам. Чтобы было понятно, о чем идет речь, возьмем снова конкретный пример.

Допустим, изучив все существующие предложения на рынке, заемщик остановился на Сбербанке, у которого на сайте крупно написано, что перекредитоваться можно под 9,5 процента. Собирает документы. И тут начинается… А вы не зарплатный клиент, а ваши жизнь и здоровье застрахованы не в той компании, а залог еще не оформлен в пользу нашего банка и т. д. В итоге вы получаете не обещанные 9,5, а 12,5 процента. Неприятно? Не то слово!

Обратите внимание, что это характерно не только для Сбербанка (он взят лишь для примера), а для всех кредитных организаций.

Что делать? Во-первых, нужно быть морально готовыми к этому моменту и не расстраиваться заранее. Во-вторых, нужно изучить условия, которые дают возможность ставку снизить и приблизить ее к той прекрасной, которая и привлекла вас в этот банк.

Итак, за что дают скидку:

если вы зарплатный клиент;
если риски по сделке застрахованы в аккредитованных данной финансовой организацией компаниях (список предоставляют);
если доходы подтверждаются 2-НДФЛ, а не справкой по форме банка.

Нюанс, с которым придется смириться, заключается в том, что до того момента, когда залог будет переоформлен в пользу нового банка, платить придется по повышенной ставке. После подтверждения погашения рефинансируемого кредита и регистрации ипотеки процент будет снижен.

Снижение ипотечных ставок привело к тому, что россияне стали чаще подавать заявки на рефинансирование кредитов. Банки эти запросы не удовлетворяют. В июле 2017 года средняя ставка по кредиту составила 11%. Это новый рекорд в истории ЦБ. Еще два года назад ипотеки выдавались под 15%. Как граждане добиваются выгодных условий кредитования?

Сущность

Рефинансирование — это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового кредита. Услуга делится на два типа:

Внутреннее переоформление кредита на новых условиях путем составления допсоглашения.
Внешнее переоформление - это получение кредита в другом банке. При этом клиенту придется заново пройти процедуру оформления договора. Процесс предусматривает оформление нового ссудного счета и его обеспечения при наличии документов, подтверждающих право собственности.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

Проверить, выгодно ли оформлять в банке «ВТБ» рефинансирование ипотеки, можно следующим образом:

Необходимо взять текущий график погашения платежей и сложить все оставшиеся выплаты по договору.
Далее следует ввести в кредитный калькулятор на сайте банка исходные условия: срок, оставшийся по текущему договору, просчитанный остаток задолженности.
Калькулятор рассчитает размер ежемесячного платежа.
Эту сумму следует умножить на количество месяцев, соответствующих сроку действия нового кредита.
Нужно сравнить полученные результаты. Если разница существенная, значит, рефинансирование будет выгодным.

Преимущества

В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Выгодно ли делать Отзывы клиентов подтверждают, что заемщики со стабильным высоким доходом могут значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

В снижении ставок есть и положительные моменты. По данным Центробанка, на 01.08.2017 ипотечных кредитов было предоставлено на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем кредитования вырос на 4,7 трлн. рублей.

Подготовка

Чтобы ответить на вопрос «Выгодно ли рефинансирование ипотеки в Сбербанке?» в конкретном случае, следует провести подсчет расходов.

первым делом нужно изучить договор, особое внимание уделите пункту, который касается беспроцентного досрочного погашения долга;
далее нужно рассчитать размер комиссии и адекватно оценить свои возможности;
если принято решение заниматься переоформление договора, то следует обратиться к кредитору;
к ответственным клиентам банки идут на встречу и оформляют реструктуризацию задолженности, она не всегда предусматривает перекредитование;
если не удалось добиться результата в одном банке, следует обратиться в другое кредитное учреждение.

Документы

Чтобы оформить в банке «Тинькофф» рефинансирование ипотеки, следует подготовить ряд документов:

копию паспорта;
заверенную копию трудовой книжки (договора, контракта);
справку о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
договор страхования жизни заемщика;
первоначальное соглашение и выписки с банковского счета с графиком погашения задолженности.

После заполнения анкеты банк начинает оценку платежеспособности заемщика на основании его данных и кредитного договора. В случае одобрения заявки заемщику следует предоставить документы на объект недвижимости, справки с остатком задолженности и об отсутствии реструктуризации, письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение.

Составление заявки

Как только клиент получит согласие банка на переоформление договора, начинается сам процесс. Заемщик получит средства для погашения предыдущего кредита. Имущество будет передано в обеспечение новому банковскому учреждению.

Клиенту следует сразу подготовиться к дополнительным затратам. Если страховая компания не является аккредитованным партнёром банка, то ее придется заменить. Иначе увеличится ставка кредитования. В «Сбербанк» отказ от кредитования жизни будет компенсироваться повышением ставки на 1 п. п., в «Абсолют банке» и того больше - 4 п. п.

Если страховка была оформлена при заключении договора с первым банком, то в документе нужно будет просто поменять выгодоприобретателя. Также в период оформления нового договора (до погашения старого) начисляется завышенная ставка (1-2 п. п) по страхованию жизни. Длится это не больше месяца.

Что происходит на рынке?

Сбербанк ставку рефинансирования ипотеки снизил до исторического уровня в двухстах Приобрести жилье в новостройке можно под 7,4-10% годовых, на вторичном рынке — под 9-10%. Группа банков «ВТБ» оформляет ипотеки под 9,9-10%, а средства на покупку нового жилья выдает под 9,6-10%.

На таких же условиях, как и в «Сбербанк», можно оформить в банке «Открытие» рефинансирование ипотеки — под 10,2%. «Абсолют банк» и «Уралсиб» также снизили ставки до 6,5% на ограниченное количество новых квартир.

Ставки рефинансирования банков РФ представлены в таблице далее.

Одним из важных условий перекредитования является отсутствие просрочек, пеней и штрафов. Если таковые имеются, то предварительно нужно погасить задолженность, а затем уже подавать заявление.

Проблема

Выгодно ли рефинансирование ипотеки кредитным учреждениям? В большинстве случаев нет. На фоне снижения рыночных ставок банки стремятся сохранить процентный доход, который имеет большое значение в условиях нестабильной системы. Поэтому они отказывают в изменении условий кредитования. Клиентам даже не дают формальных причин отказа.

По закону заемщик имеет право рефинансировать кредит, если договор не содержит прямой запрет на совершение этой операции. Однако сегодня банки все чаще включают данный пункт в договор. Это уже привлекло внимание регулятора.

У клиентов остается единственный шанс изменить решение банка. Необходимо предоставить гарантийное письмо или предварительный договор из другого кредитного учреждения, по условиям которого банк обязуется досрочно закрыть кредит и выдать заемщику новую ипотеку на тех же условиях, но по сниженной процентной ставке. В таком случае кредитор пойдет навстречу клиенту, поскольку досрочное погашение договора сильно сократит его процентный доход. Сделка станет убыточной.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: минусы

Добиться пересмотра условий договора практически невозможно, если часть долга была оплачена средствами материнского капитала, недвижимость оформляется в долевую собственность родителей и несовершеннолетних. Реализовать такой объект очень тяжело.

Пересмотр условий договора может повлиять на требования Банка России. Согласно нормативам регулятора, под каждый выданный кредит финансовое учреждение должно сформировать резерв. Это влечет за собой замораживание средств и может повлиять на выполнение нормативов.

Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Не всегда, так как за процедуру переоформления документов придется заплатить деньги. Первые платежи по новому кредиту будут направлены на погашение сниженных процентов. И наконец, самый главный недостаток - заемщик лишится налоговых льгот. В случае рефинансирования оформляется уже не ипотечный, а кредитный договор под залог недвижимости. Поэтому заемщики лишаются налоговых вычетов.

Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки? Экономически оправдана такая операция только в одном случае: если у нового кредитора ставка будет минимум на 2 п. п. ниже, чем у предыдущего. Поэтому так много желающих получить рефинансирование.

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту. В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.
Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.
Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

Издержки на переоформление.
Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
Переплата в результате рефинансирования
Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам (2 млн. минус стоимость квартиры).
Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2017г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Банк	Процентная ставка и сумма	Срок кредитования	Требования к заемщику и документы
Сбербанк	От 9,5% до 10,5% (при консолидировании вместе с ипотечным других видов кредитов ставка от 10% до 11%). От 1 до 7 млн.руб.	До 30 лет	21-75 лет, стаж от 6 мес. на текущем месте работы. Паспорт РФ с постоянной или временной регистрацией, подтверждение дохода и занятости (кроме зарплатных клиентов), кредитный договор и сведения о недвижимости (предоставляются в течение 90 дней после одобрения заявки) .
ВТБ24	От 9,7% до 11% До 10 млн.руб (для Москвы – до 30 млн.руб.). Кредит выдается на сумму не более 80% от оценочной стоимости недвижимости (при кредите по двум документам – не более 50%)	До 20 лет (до 30 лет для зарплатных клиентов)	Паспорт (регистрация в регионе присутствия банка необязательна), СНИЛС, подтверждение доходов, подтверждение занятости,),
Райффайзенбанк	9,99%. До 26 млн.руб.	До 30 лет	21-65 лет, постоянная или временная регистрация в регионе присутствия банка, проживание там же. Минимальный доход – 15 000 руб. (20 тыс. руб. для Москвы, СПб и нек. др. городов). Минимальный текущий стаж работы – от 3 мес.до 1 года, в зависимости от общего стажа. Паспорт (любого государства), подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости (в т.ч. выписка из ЕГРП или ЕГРН).
Банк Открытие	От 9,35% (при страховании рисков утраты, а также жизни и здоровья заемщика, сроке кредита 5 лет и размере кредита до 50% от стоимости недвижимости) до 13,5%. От 500 тыс. руб. до 15 млн. руб. (до 30 млн. руб. в Москве и СПб)	От 5 до 30 лет	18-65 лет, гражданство РФ, текущий стаж от 3 мес. Паспорт РФ с постоянной или временной регистрацией, подтверждение дохода и занятости (кроме зарплатных клиентов), кредитный договор и сведения о недвижимости
Тинькофф	От 8,5% (банк выступает в роли ипотечного агента, дающего скидку до 0,5% от ставок других банков). До 100 млн.руб.	До 30 лет	Паспорт, подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости. При необходимости – другие документы, запрашиваемые сторонними банками.
Росбанк	От 8,75% (при условии комплексного страхования и единовременного платежа 4% от суммы кредита), до 12% . От 300 000 руб (от 600 000 руб для Москвы и СПб)	До 25 лет
ДельтаКредит	От 9% до 15% . От 300 000 руб (от 600 000 руб для Москвы и СПб)	До 25 лет	20-65 лет, граждане РФ. Паспорт РФ, подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Альфа-Банк	От 11,99% до 18% (только в комплекте с другими кредитами – замещение ипотеки на потребкредит под залог недвижимости). От 50 тыс.руб. до 3 млн.руб.	До 5 лет	От 21 года. Постоянный доход от 10 тыс.руб., текущий стаж от 3 мес.. Паспорт РФ, постоянная регистрация в регионе присутствия банка. ИНН, СНИЛС, подтверждение дохода и занятости либо финансовой состоятельности. Наличие стационарного телефона. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Газпромбанк	От 9,5% (при комплексном страховании) до 14,1%. От 500 тыс.руб. (но не менее 15% стоимости объекта) до 45 млн.руб. (не более 85% стоимости объекта)	От 1 до 30 лет	20-65 лет. Гражданство РФ. Текущий стаж – от 6 мес., общий – от 1 года. Паспорт РФ, постоянная регистрация в регионе присутствия банка. Подтверждение занятости и дохода. СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и другие документы – при наличии или по запросу. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Бинбанк	От 13,9% до 22,5% (только в комплекте с другими кредитами – замещение ипотеки на потребкредит под залог недвижимости). От 50 тыс.руб. до 2 млн.руб.	От 1 до 7 лет	20-65 лет, гражданство РФ. Паспорт РФ + водительское удостоверение/ИНН или др. документ, удостоверяющий личность. Подтверждение дохода и занятости. Кредитный договор либо справка об остатке задолженности.
Промсвязьбанк	От 10,5% до 14,2%. От 1 до 15 млн. руб.	От 3 до 25 лет	21-65 лет, гражданство РФ. Текущий стаж – от 4 мес. Паспорт РФ. СНИЛС. Постоянная регистрация/фактическое местожительство/место работы в регионе присутствия банка. Подтверждение дохода и занятости. Наличие стационарного телефона. Кредитный договор и сведения о недвижимости.
Уралсиб	От 9,9% до 11,9%. От 300 тыс.руб. до 50 млн.руб.	От 3 до 30 лет	18-65 лет, гражданство РФ, текущий стаж от 3 мес. Паспорт РФ, постоянная регистрация на территории РФ. Возможна выдача кредита без подтверждения занятости и дохода для держателей зарплатных карт. Кредитный договор и сведения о недвижимости.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

Анкета-заявление по форме банка (можно либо непосредственно у менеджера).
Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

выписка из ЕГРН
кадастровый паспорт
выписка из домовой книги
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.

Стоит только измениться финансовым условиям, в которых живет заемщик, как ипотечный займ из тяжелой ноши превратится в непосильную. Выходов в таком случае будет всего несколько:

Сделать рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке.

Провести реструктуризацию займа.

Объявить себя банкротом и провести все необходимые процедуры.

Продать не находящуюся в залоге у банка недвижимость (или другое имущество) и погасить ипотеку досрочно.

Рассмотрим в нашей статье, что такое рефинансирование - или перекредитование простыми словами.

Что такое рефинансирование ипотеки

Что это такое - рефинансирование? Если сказать простым языком, то рефинансирование ипотечного кредита - это процедура, заключающаяся в оформлении нового кредита на погашение уже имеющегося.

Выгода для заемщика состоит в том, что в отличие от старого кредита, условия которого зафиксированы в договоре и изменению не подлежат (или подлежат, нот только в определенных случаях), новый договор заемщик может заключить на тех условиях, которые устраивают его конкретно сейчас - он может изменить сумму ежемесячных платежей, сократить или увеличить сроки пользования ипотечным займом.

Чтобы сделать данную процедуру еще более привлекательной для потенциальных клиентов, банки сокращают процентные ставки. Скажем, вы оформляли ипотечный займ 5 лет назад под 14 % годовых. Сегодня же сумму, которую осталось выплатить банку, можно получить в другом банке всего под 9-10 %, погасить ею имеющуюся ипотеку и выплачивать новую на более выгодных условиях. Вот как это работает.

По сути, вы берете еще один ипотечный кредит - это значит, что обременение на недвижимость, купленную на деньги банка, сохранится. Вот только теперь она будет находиться в залоге у другого банка.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Данная программа имеет как свою сильные стороны, так и недостатки. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит взвесить реальную выгоду, которую вы от этого получите.

Плюсы рефинансирования ипотеки:

Возможность снизить проценты по кредиту.

Если вас привлекает в программе только это, то стоит рефинансировать ипотечный кредит в том случае, если разница в ставке начинается от 2 % и если платить вам осталось еще не менее года. В противном случае вы рискуете получить не реальную выгоду, а сплошную головную боль без реальной отдачи.

Снижение размера ежемесячных выплат.

Для этого договор заключается на более длительный срок. К примеру, вместо 5 лет, в течение которых вы собирались платить ипотеку, вы заключаете новый договор на 10 лет. Добавив сюда выгоду за счет снижения процентной ставки, можно получить экономию в месяц примерно в два раза (или даже больше) по сравнению с текущими суммами выплат.

Сокращение периода пользования ипотечным кредитом.

Если вы чувствуете, что готовы платить больше, лишь бы избавиться от ипотечного бремени как можно раньше, то заключите новый договор на меньший срок. Скажем, вместо пяти лет, в течение которых вам осталось выплачивать займ, оформите рефинансирование на 2-3 года. Хотя размеры ежемесячных выплат вырастут, выгода будет в конечной сумме переплаты, которая значительно уменьшится.

Возможность объединить в одном кредите несколько.

По данным статистики, сегодня у большинства россиян оформлено минимум по два кредита. Рефинансирование дает возможность взять один кредит, который покроет до 5-6 уже имеющихся (в том числе автокредит, ипотеку, долг по кредитной карте, потребительский кредит). Если перекредитование происходит на основе ипотеки (то есть в залог банк берет недвижимость), то условия будут очень выгодными - около 10 % годовых, что намного ниже, чем многие потребительские или карточные кредиты.

Можно изменить валюту кредита.

Вообще, для этого необязательно обращаться за рефинансированием - можно сделать реструктуризацию кредита. Но законодательство в данной области до сих пор несовершенно. Можно ждать, пока Дума наконец приме закон, который обязал бы банки проводить реструктуризацию валютных кредитов на выгодных для заемщиков условиях, а можно пойти и оформить рефинансирование в рублях, раз и на всегда погасив валютную ипотеку и перестав бояться очередных скачков курса валют.

Увеличение суммы кредита за счет дополнительных средств.

Если у вас на руках уже есть оформленная ипотека и несколько других кредитов в придачу, то новый займ можно просто не потянуть. Банки предлагают рефинансирование с оформлением дополнительной кредитной суммы на любые нужды. То есть, вы получаете сумму, необходимую, чтобы покрыть все рефинансируемые кредиты, и еще немного сверху - впрочем, «немного» может у разных достигать 1-1,5 миллионов рублей.

Возможность снять обременение с ипотечной недвижимости.

Банк, в котором вы оформляете рефинансирование, может рассмотреть и одобрить в качестве залога другую недвижимость, не обязательно ту, под которую вы брали ипотеку.

Минусы рефинансирования ипотеки:

Необходимость собирать все документы заново.

Долга бумажная волокита - пожалуй, главный минус. Вам придется собрать весь пакет документов (и даже немного больше), как если бы вы оформляли ипотеку впервые. Кроме того, нужно будет ходить в свой старый банк и брать там выписки о состоянии ипотечного долга, справки об отсутствии задолженности и своевременном погашении кредита. После того, как кредит будет погашен за счет вновь полученных средств, придется опять идти в банк и заниматься процедурой снятия обременения с недвижимости. А затем опять возвращаться в свой старый банк и оформлять недвижимость в залог уже ему. Словом, беготни будет примерно в два раза больше, чем при обычном ипотечном кредитовании.

Траты на оценку недвижимости.

В банке, где вы хотите провести рефинансирование, непременно попросят документ о текущей стоимости залоговой недвижимости на рынке. Оценкой занимаются специальные компании, и их услуги оплачиваются из кармана заемщика.

Необходимость оформления страховки.

Банки не любят рисковать. Даже если у вас уже была оформлена страховка (личная и недвижимости), еще не значит, что банк ее одобрит. А если страховки не было - вас, скорее всего, попросят ее заключить. А это «съест» немалые средства.

Большие временные затраты.

Сбор документов и хождение из одного банка в другой займет немало времени. Учитывая, что делать все это нужно в рабочее время, придется позаботиться либо об отпуске, либо о достаточном количестве отгулов.

Главный минус заключается в том, что заявка может быть отклонена в последний момент - когда вы уже проделали львиную часть работы по сбору и оформлению всех документов. Поэтому стоить иметь на примете несколько банков, чьи условия рефинансирования вас устроят.

Итак, при рассмотрении такого вопроса, как рефинансирование ипотеки, плюсы и минусы должны быть тщательно взвешены и просчитаны. Иначе можно остаться в большом проигрыше.

Этапы рефинансирования

Хотя в разных банках этапы рефинансирования ипотеки могут незначительно отличаться, процедура рефинансирования будет везде включать ряд обязательных шагов:

Сбор документов, получение справки о рефинансируемом кредите в другом банке (там должна содержаться информация об остатке задолженности и процентах).

Подача и одобрений заявки на сайте банка и при визите в офис.

Сбор документов о недвижимости, которая выступает в качестве залоговой.

Прием документов по недвижимости банком, рассмотрение и одобрение объекта в качестве залогового. Обычно на сбор и подачу документов о недвижимости банк дает 1-2 месяца с момента одобрения заявки на кредит.

Заключение новой ипотечной сделки (договора об ипотеке), регистрация.

Перечисление денег банком. Погашение ипотеки в старом банке.

Предоставление в новый банк информации о погашении ипотеки, снижение процентов по кредиту (происходит после получения подтверждения того, что деньги были потрачены именно на погашение старого займа).

Последовательность действий может немного отличаться. Но в целом порядок рефинансирования ипотечного кредита выглядит именно таким образом.

Нюансы при рефинансировании ипотеки

В первый раз узнав о том, что банк предлагает что-то на выгодных условиях, мы ищем подвох. Действительно, банки ничего не делают себе в убыток. Но в данном случае нюансы касаются взаимоотношений между банками. Ведь рефинансировать ипотеку другого банка - значит, отобрать у него клиента. И не просто клиента - а такого, который исправно платит по счетам (ведь тех, кто допускал просрочки и имеет плохую кредитную историю, к рефинансированию не допускают).

Рефинансирование ипотеки - это как подножка другому банку, который уже проделал массу работы по первичной обработке информации о клиенте, его объекте недвижимости и приготовился почивать на лаврах - долгие годы из месяца в месяц получать с него неплохие проценты.

Перекредитование сторонней организацией лишает банк всех радостей - он получает только тело займа, без тех процентов, которые еще мог бы получать и получать. Но в условиях рыночной конкуренции это вполне справедливо. Кстати, никто не мешает банку произвести рефинансирование своего же кредита на более выгодных условиях - однако, большинство из них на это не идут, надеясь, что другим банкам все же не удастся переманить их клиентов более выгодными условиями.

Но есть ли в это для заемщика хоть один подводный камень? Подводные камни есть, их даже несколько:

Дополнительные траты - на оценку недвижимости, нотариуса, страхование (к примеру, страхование залоговой недвижимости обойдется в сумму до 1 % от стоимости всего кредита).

До самого последнего момента будет неизвестно, одобрит ли вам банк рефинансирование - к примеру, на последнем этапе может не подойти объект недвижимости.

Вы испортите свою репутацию перед тем банком, где брали ипотеку изначально.

Рефинансирование с плохой кредитной историей

Плательщикам с плохой кредитной историей найти банк, который захотел бы их перекредитовать, будет непросто. Мало кто готов идти навстречу проблемным клиентам - банкам хватает таковых среди собственных заемщиков, зачем им переманивать таких у других банков?

Вот почему, если у вас ипотечный кредит с задолженностью, просроченный, с просрочкой - вряд ли вы найдете хороший вариант для его перекредитования.

И не стоит думать, что в новом банке о ваших проблемах не узнают - во-первых, там попросят справку из вашего банка, во-вторых у знают в БКИ отзывы о вас как о клиенте. Бюро кредитных историй хранит данные в плательщиках десятки лет.

Земельного участка

Выдавать или нет ипотеку на покупку участка земли - решает каждый конкретный банк. Мы может только отметить, что обычно это редкость. Исключение могут составлять участки под ИЖС и только в ряде случаев. Что касается рефинансирования, то под залог земельной собственности оно оформляется очень редко. Узнать требования к недвижимости, которая может выступать в качестве обеспечения по кредиту, можно на сайте конкретного банка.

Если дом не сдан

До тех пор, пока дом строится, у строящегося жилья совсем другой статус, нежели у сданного в эксплуатацию. Если дом еще не сдан, ни у кого из его потенциальных жильцов на руках не права собственности, независимо от того, что именно принадлежит им по документам в этом доме - квартира, комната или комнаты. А ведь именно свидетельство о собственности - основной документ, который позволяет оформить недвижимость в залог банку и получить под него кредит.

Рефинансируя кредит на жилье в строящемся доме, банк принимает на себя дополнительные риски. Если клиент перестанет платить или компания-застройщик обанкротится, кредитор может остаться ни с чем.

И все же некоторые крупные банки берутся перекредитовать ипотеку под квартиру в строящемся доме. Но при соблюдении ряда условий:

Участие клиента в долевом строительстве, что оформлено документально.

Стадия строительства - одна из завершающих.

У компании-застройщика многолетний опыт и отличная репутация, есть сданные в эксплуатацию новостройки.

Ипотека была оформлена более полугода назад, по ней не допускалось просрочек.

Кредит не подвергался реструктуризации.

В качестве залога в таком случае оформляется право долевого участника. Если в процессе выплаты кредита дом будет достроен и сдан, то залог нужно будет переоформлять на квартиру.

Смена заемщика

Залогом при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Она должна быть оформлена на заемщика. Запрашивая реструктуризацию, он должен быть готов передать эту же или другую, ему же принадлежащую недвижимость, в залог новому банку.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что смена замена заемщиков в процессе невозможна. Невозможно ипотеку перевести на другого человека - согласия банка на это получить мало кому удавалось. Банк может согласиться с оплатой долга созаемщиком, замены заемщика это не требует.

Залог при ипотеке

В качестве залога при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Подтверждает это закладная - документ, подтверждающий права залогодержателя на объект недвижимости. Продать закладную в данном случае может только банк - передать ее в другой банк без согласия заемщика на условиях продолжения им выплат уже в новое кредитно-финансовое учреждение.

Чтобы рефинансировать ипотечный кредит, необходимо погасить кредит в одном банке и перезаключить его в новом, который и выдал средства для погашения первого займа. Как снять обременение по ипотеке после выплаты? Обратитесь за этим в свой банк. получив средства по ипотечному займу в полном объеме, он снимет обременение с вашего объекта недвижимости, и вы сможете оформить его в залог банку, с которым заключаете договор рефинансирования.

Существуют ли требования к объекту залога? Да, и то, что подошло одному банку, может не подойти другому. Стоит заранее уточнить, что понимает банк под залоговым имуществом - под недвижимостью, которую вы можете оформить в залог для получения займа. К примеру, Сбербанк перечисляет основные критерии на странице своего сайта, посвященного рефинансированию ипотеки.

Частного дома

Не только квартира, но и частный дом может быть объектом залога при ипотечном кредитовании или его рефинансировании.

При этом дом должен отвечать ряду критериев. К примеру, почти все банки требуют, чтобы это был дом с отдельным входом, кухней, удобствами в доме, отсутствием деревянных перекрытий и т.п. Загородная недвижимость может быть одобрена в качестве залога, если она построена на участке под ИЖС, оформлена и отвечает вышеобозначенным критериям.

Если вы только затеваете строительство дома, то единственным вариантом будет взять потребительский кредит. Ипотеку под проект дома никто не даст.

Если в декрете

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо предоставить справки с места работы, в том числе и о размере доходов. Можно ли рассчитывать на такую услугу, находясь в декрете? И дают ли ипотеку в декретном отпуске? Ответ на эти вопросы будет индивидуальным для каждого конкретного случая. Плюсом станет, если женщина может прибавить к кредиту маткапитал, если она работает на предприятии, аккредитованном в данном банке, может предоставить в качестве созаемщика человека с хорошей зарплатой и т.п.

Если вы - индивидуальный предприниматель

Сегодня мало какие банки не сотрудничают с ИП. Если человек зарегистрирован в данном статусе более года, имеет хорошую кредитную историю, может подтвердить свой доход и его достаточный для выплаты кредита размер, готов заключить страховку, то для него как для ИП будут оглашены такие же условия для рефинансирования ипотеки, как для любого другого заемщика.

Так же мы для вас подготовили статью где вы узнайте все нюансы

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки

Главные причины будут связаны с несоответствием заемщика или залоговой недвижимости критериям, которые выдвигает банк. Стоит пройтись по ним подробно, если вы хотите заранее оценить, может ли банк отказать в рефинансировании конкретно в вашем случае.

Коротко обозначим основные причины, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки:

Плохая кредитная история, несвоевременные платежи, задолженность по ипотечному займу.

Небольшой официальный доход, маленький стаж работы.

Неподходящий объект для залога.

Большое количество оформленных на заемщика кредитов.

Введение банка в заблуждение путем предоставления ложных сведений.

Если вы оформляли ипотеку без права собственности на квартиру (скажем, в строящемся доме по договору долевого строительства), то банку такой вариант тоже может не подойти.

Может ли быть такое, что банк рефинансирование сперва одобрит, потом отказали? Такое возможно, если выяснятся новые сведения о вас как о заемщике или об объекте недвижимости. Предварительное одобрение заявки - это еще не 100% гарантия того, что вы все же заключите договор с банком.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Есть ли смысл идти на такой шаг, зависит от конкретных условий вашего кредита и того, чего вы хотите добиться рефинансированием. Так, выгода будет, если:

Вы хотите объединить в одном кредите несколько.

Снижение ставки произойдет более, чем на 2 пункта.

Вам нужно сократить размеры ежемесячных платежей.

Вы хотите сократить итоговые переплаты.

Стоит ли рефинансироваться в своем банке? Однозначно да, если он готов предложить более выгодные условия, чем у вас есть сейчас.

Риски при рефинансировании ипотеки тоже есть, но они минимальны. А если вы собираетесь обратиться в крупный банк, то ничем, кроме того, что ничего не выиграете (например, если условия ненамного выгоднее, чем сейчас), не рискуете. Как говорится, была не была.

Сколько стоит и какие расходы

Приготовьтесь к тому, что вас ждут определенные затраты расходы, связанные с рефинансированием. Сколько и на что придется потратить:

на услуги компании-оценщика, которая предоставит отчет о текущей рыночной стоимости вашего объекта недвижимости (этого требует банк) - около 3-5 тыс. рублей,

на услуги нотариуса (на заверение ипотечного договора с залоговым имуществом) - 1-2 тыс.,

на страхование объекта недвижимости - до 1 % от стоимости кредита.

Убедитесь, что понижения процентной ставки по ипотеке будет достаточно, чтобы окупить ваши затраты и сделать перекредитование выгодным.

Как рассчитать свою выгоду

На сайте практически каждого банка, который предлагает услугу рефинансирования, есть возможность будущую выгоду рассчитать на калькуляторе (расчет носит приблизительный характер, однако, позволяет составить представление о том, стоит ли вообще связываться с перекредитованием).

Обратите внимание на нюансы. К примеру, то, какие платежи банк предлагает. Дифференцированные платежи имеют свои преимущества для тех, кто хочет с каждым месяцем платить все меньше.

Но в целом ответ на вопрос, имеет ли смысл затевать рефинансирование, зависит от процентной ставки - если она существенно ниже, чем ваша нынешняя, то выгода будет налицо.

Документы перекредитования ипотеки

Перечень документов, которые нужны для рефинансирования ипотеки, примерно одинаковый для всех банков. Это:

копия трудовой,
справка о доходах,

свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость,

сведения о рефинансируемом кредите.

Возможно ли рефинансирование по двум документам? Да, при условии, что сумма невелика, и вы не планируете просить у банка дополнительные средства.

Многие потенциальные заемщики задаются вопросом, как правильно рефинансировать, чтобы не остаться внакладе. Ответ прост - сравните условия, по которым вы платите сейчас, с условиями, которые предлагает банк. Более подробный вы можете узнать у нас в другой статьи.

ТОП 5 банков

Перекредитование ипотеки под меньший процент - это выгодно, и потому данную услугу предлагают многие банки. Среди ведущих можно выделить:

Сбербанк

Газпромбанк

Альфа-Банк

Россельхозбанк

Процентные ставки у них примерно одинаковые - от 9 до 11 процентов. Прогнозы на будущие годы относительно рынка ипотеки и ее рефинансирования делать никто не берется - многое зависит от курса валют и ключевой ставки ЦБ.

Рефинансирование ипотеки в любом из вышеперечисленных банков будет выгодно, если ваш нынешний ипотечный кредит вы брали под 13 и более процентов в год.

Как можно подать на рефинансирование? Либо онлайн (не все банки поддерживают данную услугу), либо при личном визите в офис.

Согласие банка на выдачу кредита зависит от многих факторов, о которых мы уже писали выше.

Вы также можете попробовать запросить рефинансирование в этом же банке - в том, где у вас оформлена ипотека. К примеру, Сбербанк поддерживает такую услугу.

Личный опыт рефинансирования ипотеки

Не менее важно, чем прочесть про условия рефинансирования ипотеки на сайте конкретного банка, также узнать личный опыт тех, кто прошел через данную процедуру. они расскажут вам все, что необходимо - что нужно знать, но чего не расскажут вам ни в одном банке.

Если у вас есть вопросы типа «Кто-нибудь рефинансируется? Рефинансировал ипотеку там-то? Почему отказали? Стоит ли обратиться в такой-то банк?» - лучшим ответом будут отзывы.

Приведем несколько из них:

Римма Н., Омск. «Обратилась в Сбербанк по месту работы, одобрили заявку на рефинансирование быстро, но вся процедура заняла очень много времени. Я все время куда-то ходила, брала какие-то справки… Одна только оценка квартиры чего стоит, а без нее никак. Хотя в итоге получила, что хотела, еще раз через эту процедуру пройти не согласилась бы ни за что. Знаю людей, которые сдались на полпути. Мой совет - все тщательно посчитайте заранее, а потом еще подумайте, есть ли у вас столько свободного времени».

Роман Р., Екатеринбург. «В ВТБ 24 получаю зарплату на карту, сюда же пошел за перекредитованием. Очень понравился подход работников - такое впечатление, что им за каждого клиента хорошо так доплачивают, поэтому они из кожи лезут, чтобы вы с ними остались. Многие документы они запросили сами, с работы я даже ничего не приносил. Только информацию о кредите представил. В итоге на все ушло всего 2-3 недели. Теперь мне еще выгоднее - плачу с зарплатной карты, без процентов».

Максим С., Владимир. «Перекредитовался в Газпромбанке, условия выгодные, сюда же перевел еще два кредита. Посчитал - переплату сокращу почти на 300 000 на 5 лет. неплохо, учитывая, что и недвижимость у меня не самая дорогая. Пока доволен, плачу в ГПБ уже пятый месяц».

Так же можете в комментарии или задать вопрос